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[ カテゴリー » 建築カシオ論 » 質疑回答 ]

建築家と工務店の責任

Q:こちらのプロジェクトから専門家を決め進めてきました。しかし、

工事が遅々として進まずこちらも引っ越さなければいけない

期限となり、引き渡し期限で建築家、工務店、施主とで確認した日に

入居しました。水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況で

がっかりしてしまいました。作り付け家具も使いづらく、使用者の

使い勝手は全く考えられたものではありませんでした。

また、最大のポイントは入居後も工事が続いているのですが、

業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと

ひどいものです。

建築家がとりもっていたのですが、工務店の現場監督がやれてないので

あって自分は建築家だから責任はない、むしろ仲をとりもって

頑張っている。と、工務店と契約したのは我々なので自分は責任が

ないといったことを言います。ちなみにその工務店はその建築家からの

紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢はこちらにありませんでした。

だったらもっときちんとした工務店をさがさしましたが、

そんなアドバイスひとつありませんでした。

無知な施主が悪いのでしょうか?

建築家と家を建てる場合は、そういったものなのでしょうか?建築家は

あくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には

関与しないのでしょうか。毎日現場で作業しているのは

知っていますが、それすらもなんのためにいるのかわかりません。

当方、小さなこどもも連れて途方にくれています。

何か良いアドバイスやそういうことは普通な業界というのであれば、

それはそれでご教示ください。よろしくお願いします。

専門家の皆様も、意見の相違があるようですので、一般のお施主様に
おかれては、理解できないのも無理ありませんね。

ましては、TV『ビフォーアフター』では建設業の許可を持って いない建築家と言われている方々が工事をしているので、施工 (管理)と職人(協力会社)の職責までわけ判らないグチャグチャな 状態になっていますね。

建築士法に基く定義… 監理とは、設計図通りに施工されているか施主に変わって確認する 業務と規定されています。もし、設計図通りに施工されていない 場合は、建築主に報告を致します。これが監理業務です。よって、 誠に残念ながら、依頼なされた設計者が仰られている『工程管理は 設計者の業務外』ということは正しいことになります。 設計や監理は、原則、建築士の専業業務であり資格がないと設計や 監理はできません。(医者の医療行為と同様)また、建築士事務所の 登録が必要となります。

これとは別に、主に建設業法で規定される施工管理(かんりの漢字が 異なります!)がございますが、こちらは工事金額により工事規模が 限定されますが、建設業許可があれば、建築士でなくとも業務は 可能です。 よって、建築基準法では、施主の自らの施工も認めています。

更に付け加えると、実際には工務店レベルでも元請の施工者は工事を 行なっていません。一般的に言われる施工者とは施工管理を行なう 会社のことです。 施工管理とは、コスト(見積)、工程、安全、品質の4つを言います。 ハウスメーカー、工務店の使命は自社が儲かることが第一ですので、 その為に工程や安全(事故による労働基準監督署から工事ストップが 無い様に)を管理しています。

実際に造っているのは、協力会社/職人といわれる下請けになります。

契約に基く定義… 契約は恐らくは2つなされていると思われます。 ①設計者との設計監理契約 (公社)日本建築家協会(JIA)か、四会連合協定の契約書を 使われているならば、ほぼ中立な契約書ではありますが、 誠に残念ながら、設計者が仰られている『工程管理は設計者の 標準業務外』ということは正しいことになります。 更に、オプション業務の中にも工期に対するアドバイス等、 全く有りません。現場にて定例会議(施工者は工程会議とも言う)が 開催されていたかどうか判りませんが、我々監理者が工程表にて チェックしているのは、設計図書・仕様書に記載されている養生 期間等が設計図通りかどうかの確認等であり、杓子定規に言えば契約 工期内の竣工するかどうかは、全くの業務外となります。。。 但し、設計や監理の期間については契約致しておりますので、 契約の破棄等は約款に従って解約等も可能です。 逆に、施工の遅れにより監理業務期間が延びているのであれば、 延長分の監理報酬が発生している訳で、通常はそれを請求されて いないのも設計監理者のサービスだと認識して頂けると幸いで あります。

②施工者との工事請負契約  設計者は第3者として記名捺印致しますが、その項目は監理者と してなので、上記の範疇に限られます。  この契約では建築主、施工者の双方において、工事金額、工事内容、 工事期間等を契約いたしますので、工事期間の延長は契約違反に なります。過去の例で言うと、建築主の温情により不問にする方も いらっしゃいますが、中には全て完成するまで引き渡しを行なわずに、 高級ホテルに宿泊・ルームサービスでの飲食を行ない、その費用の 全てを違約金とは別に支払わせた建築主様もいらっしゃいます。

以上のことから、今回は工期に対する不履行で訴えたいのであれば、 施工者にしか勝ち目はないと思われます。

・水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況… 検査済証や水道局仕様許可がなければ、建物を使用することは 出来ません。申請者は建築主ですが、通常、代理者は (契約内容により)監理者が行いますので、ご自分共々罰せられる 覚悟がおありでしたら、公文書偽証等で、設計者を罰することも 可能です。 ・造り付け家具も使いいづらく、使用者の使い勝手は・全く 考えられたものではない… 設計図(プラン・基本図・実施図)の承認を行なっていないので あれば、設計ミスで訴えられることは可能ですが、、、 ・業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと  ひどいものです… 証拠は必要ですが工事者に損害賠償請求は可能です。恐らくは工事 期間外なので、工事中の保険を使用できませんが、そんな事は mamefu様には関係ないことなので、シッカリ請求なさればいいと 思います。できれば、このような状態ではここには住めないので、 引渡しは受領したが全ての工事が終るまでは仮住まいをさせて 欲しいと交渉なさればいいと思います。 工務店はその建築家からの紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢は こちらにありませんでした…どういう経緯で特命見積となったかは 判りかねますが、施工者の選定は施主の業務であり、標準監理 業務では、選定への助言となっていますので、その施工者との 契約を含めて、嫌ならしなくて良いわけで、言葉は悪いですが自己 責任と言わざるを得ないと思われます。 ・建築家はあくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には  関与しないのでしょうか。… 建築家には契約により、設計・監理の責任はありますが、上記の施工 管理に対しては委託もされていませんし、報酬業務外ですので責任 関与致しません。 ・毎日現場で作業しているのは知っていますが、… 現場常駐監理だと現場に毎日いるのでしょうが、住宅用途の規模や 監理報酬ではほば常駐での契約ではない場合が殆どです。 (ハウスメーカーや工務店での設計施工だと施工管理者兼工事 監理者の場合も多く、更に数件~数十件の物件を 兼務しているなんてこともよく聴きます。) なので、もし通常の設計事務所依頼の物件でその設計者が、毎日 (常駐)監理にて一般的非常駐監理報酬しか支払われていないので あれば、自分の儲けを考えない施主様思いが強い尊敬されるべき 建築家です。 (一般的戸建て住宅の設計監理報酬は工事費の10%程度(税別)です。)

ここまで過去の裁判判例を参考にして記入させて頂きましたが、 裁判に100%はございませんのでどうしても納得されないのであれば、 最終的には(建築士資格のある)弁護士に相談なさればよろしいかと 思います。(公社)日本建築家協会の各支部にお問合せ頂ければ ご紹介させて頂けます。

ついでに、住宅瑕疵担保履行法は10年以内の施工者が潰れた場合の 瑕疵について… 代理者が工事費の肩代わりをするものであって、存在する施工会社や 保証会社が規定を守られていない箇所や工期延長等の被害に 対応するものでは有りません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 12:52 am  

半地下中庭希望・賃貸併用住宅

Q:40坪くらいの土地(60/200で可)に3階建ての賃貸併用を

考えており、土地から探しております。賃貸部分は1階貸店舗、

2・3階でメゾネット1戸か、1階貸店舗、各階1LDK1戸ずつの

どちらかと思っております。

住宅ローンを使いたいです。

自宅部分は半地下にして防音室と中庭が欲しいです。高齢の父を

引き取るので、ホームエレベータも設置するつもりです。

この場合は下階RC、2階・3階は木造にすればよろしいでしょうか?

木造でも半地下建築は可能なのでしょうか?予算の関係で全てRC造はムリです。太陽光も載せたいので、ALCも

不可です。また、自宅部分と賃貸部分とを別会社に注文する事も

出来るのでしょうか?

金融機関により住宅ローンは店舗部分には使用できませんので
ご注意下さいませ。

用途は2階&3階が各階一戸ずつの賃貸住宅の場合は店舗付き 共同住宅となります。 (もしくはメゾネットの場合は店舗付き長屋) 半地下の理由が容積率に含まれないことなら、間違いです。 法律では半地下ではなく地下になります。 (地下の住宅部分には一部容積率の緩和はございます。) それを踏まえると、ご要望は地下1階・地上3階の4階になります。

木造は現在は原則3階建てまで認められていますが、 特殊な工法を利用して高層化が図れる研究実験をしています。 (ただ、RC造より格段に安価になる訳ではありません。)

地下は建ぺい率規定がありませんが、住宅の居室には必ず採光が 必要ですので、天窓を除き採光が有効となる奥行きを確保した ドライエリアが必要となります。

ホームエレベータと一般エレベータは、機種自体は変わりません。 ホームエレベータとして法令定期点検を緩和する為には昇降口を 各戸内に限定する必要がございます。 つまり、外部設置から自宅内に入ったり、賃貸部分との兼用は できません。 また、自宅部分が10mの昇降範囲しか認められません。

住宅瑕疵担保法、基準法で木造の基礎は地盤面より30cm以上 立ち上げなければなりません。 また、地下の大部分をドライエリアにすると4階建てになります。 よって、単純には地下RC・地上階木造がコスト的には1番安価に なります。ただし、防火地区の敷地では法規で建築できません。 また、その他の地域でも準耐火建築物となり、一般戸建て住宅の 単価よりコストUPがございます。 (一般木造戸建て住宅単価より、非木造住宅単価に近い価格に なります。) 更に、1階を店舗希望の場合は柱寸法(スパン)を広くする為には、 木造では制限が多いので非木造が望ましいです。 (都市部では工期(経費)も重要となるので、RC造より鉄骨造が 多いです。) 以上の事より総合的は地階RC・地上階非木造(鉄骨造)がお薦めです。 躯体が鉄骨造で各階床・屋根はデッキプレート+コンクリートで あれば、コンクリート造でなくとも太陽光の積載制限は受けません。

弊社の実績で申し上げると、構造による坪単価差は余りありません。 木造の2階建て戸建て住宅も、4階建ての鉄骨造オフィスも、 10階建てのRC造賃貸マンション・2階建てクリニックも、 同一地区でほぼ50万円/坪で長い間の多数の実績がございます。 建物の要望・予算・完成時期を仰られて、構造形式の選定は建築家に 検討して頂いた方が適切な建築物ができると思います。

太陽光発電については、設置高さ(速度圧)により保証が受けられない 場合もございますのでご留意下さいませ。 また、蛇足ながら、売電を考えての事でしたら電力自由化を鑑みて、 再考なさった方が賢明かと思います。弊社のある九州では、電線の 過電流を表向きの理由にして突然事業用の売電を九州電力は 買い取らなくなりました。 10年後には戸建て住宅の売電も同様になると言われています。

ALCの床(屋根)の場合は仰られている通りですが、鉄骨造でも RC造と同様の床(屋根)は可能です。(準)耐火建築物の場合は コスト的にも工期的にも鉄骨造が少しだけお薦めです。 AVルームはRC造+吸音板が適当です。

長文になり、申し訳ございません。 (実はここからが一番申し上げたいことです。) 単価の違いの理由で別会社にすることは意味が有りません。 戸建て住宅の場合の各ハウスメーカーのいい所取りが 出来ないように、今回のプロジェクトでは設計も1社にて 行なうことが原則となりますし、この程度の規模の物件を分けると 経費の2重支払いを初め、スケールメリットもなくなり、 返ってコストUPになります。

そもそも、坪単価は結果としての数字であり、単なる目安に 過ぎません。概算見積時には住宅部分坪単価×面積+賃貸部分×面積で 示すことはあっても、実際の見積では各部材と各数量で拾い出しを しますので、自宅部門であっても賃貸部門であっても同一の材料は 同一の単価になります。

更に、建築家の設計であれば、通常はこの規模であれば5社程度 以上の競争見積になりますので、設計監理料を入れても設計施工で 依頼した時よりも格安で契約できます。 (1000万円以上の開きがあります。)

スケルトン・インフィルで行なうことも、支払い者を分ける(負担が 減る)メリットはありますが、総体としては確実に割り高になります。

ついでに、自宅部分を安く想定されていらっしゃると計画が 変わりますのでご留意下さいませ。 地下は防水の処理等下手すると倍近くの単価がかかります。 逆に、自宅部分も共同住宅の一部であり、構造費は一戸建てより UPする上、賃貸ではないので、キッチン等の機器グレードが 高くなるので坪単価は賃貸部分より大幅に上がります。

容積率算定の最大の延べ面積は40坪×2.0(容積率)×1.2(共用廊下等の 緩和)程度×4/3(地下の住宅部分緩和)=128坪程度となります。 また、愛知県の場合、工事予算目安は128坪×80万円/坪≒1億円 程度です。設計監理報酬や消費税・その他の諸経費を入れて1.2億円 程度を想定なさるといいと思います。(※あくまで最大規模です。) ただし、太陽光発電機器、置き家具・什器等は含みません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 11:59 pm  

二世帯住宅として建てる方が良いのか

Q:移住を検討している者です、現在の住居は立地ロケーションが

  悪くて…。 土地【50坪】・住宅は所有です(立替後20年・6DK)

①駐車場も借りてる

②家まで登り、少ないが階段あり(高齢の両親が辛い)

 将来相談してる私もそうなることでしょう。

③県立の高校教員住宅内を通るので非常に狭い

④除雪で主要道路に出るまで距離がある 等々あり

駐車場、家庭菜園を持てる広めの土地を入手して家を建てたいと考えて

おります、中古物件が乗っかってる土地でも構わないかとも考えて

おります(解体すればと) 南側に道路を持った土地が欲しいと。

二階建ての家は老後大変になるので平屋にしたいとも、

もし建てるとなった場合に高齢の父と私の名義で立てるほうが税金面を

何か得があるのか?二世帯住宅として建てる方が良いのかなども

教えてください

まとめると

ⅰ)ロケーションの良い利便性の良い駐車場3台と家庭菜園のできる

  南側へ道路を持った廉価な土地が欲しい

ⅱ)建てる時の名義のこと(父と私にすることが得なのか)

ⅲ)二世帯住宅として建てることが良いのか

以上です

ⅰ)建築家は特定の土地についてのご相談にはのれますが、
  土地を探すのは不動産屋さん(建築条件付で無い土地)に
  ご相談することをお薦めします。
  (不動産業者の多くは設計や施工工務店をお薦めする
  ブローカーであることに留意する必要があります。)
  弊社をはじめ、建築家の中には無償でリアルターを
  紹介できる方もいらっしゃいます。

ⅱ)税務上、相続上の損得は個々のケースにより異なります。
  それぞれ、税理士、司法書士や、またはFPに
  ご相談することをお薦めします。
  弊社をはじめ、建築家の中には無償で税理士Link司法書士Link 、
  FPを紹介できる方もいらっしゃいます。

ⅲ)二世帯住宅の設計監理の実績はございますが、メリットも
  デメリットもございます。
  親子と言えども生活スタイルは多種多様であり、
  親子だからこそ我慢できない事も親子だから許しあえることも
  ございます。
  2世帯住宅の形態で何処を共有としてどこを明確に分けるかを、
  計画を建築家に相談する以前に関係者(お住まいなる)全員で
  明確に話し合ってみて下さいませ。
  (例えば、台所は①共用のみ、②共用の他にどちらか一方にも、
   ③共用と各々、④各々と4パターンが考えられます。
   住宅建築のコスト面では①共用のみだと2世帯の意義が
   ございますが、④各々だと2世帯の意義がありません。
   一方で、食事の好みや洗い物の時期等によってはお互いが
   ストレスが堪り、人間関係が悪化するすることも有ります。)
  リビングダイニング、寝室、トイレ、浴室…それぞれについて、
  考えてみてくださいませ。
  それにより、答えはそれぞれの2世帯により違ってくる
  (2世帯建設が好ましい・好ましくない)と思います。

 建築家紹介センター(建築家相談サービス) 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 10:49 am  

直通階段

Q:福岡市の準防火区域にたつ鉄筋コンクリート4階だての建物です。

1階は駐車場、2階は医院、3,4階が居住部分です。4階から1階までは、

防火扉で各階フロアーと仕切られた屋内階段があります。屋内階段で

でたところは駐車場で、医院休診日はシャッターがおりているので、

さらに通用口を通って道路に出ます。3階玄関からは、外階段で道路に

出られます。3階の屋内階段から玄関までは8m程度の廊下で

つながっています。廊下の途中には扉はありません。

以上が建物の現状です。

防犯上の問題(屋内階段の2階防火扉までは従業員の通用路と

なっていることと、医院は休診日は無人であり不審者が入っても

気づかない可能性があること)から、屋内階段の2階から3階への

上り口に鍵付きの扉をつけたいと思います。直通階段が必要な建物と

理解していますが、居住区と医院を分けるために階段に扉を

設けることは認められないでしょうか?4階~屋内階段、3階の廊下を

経て外階段への通り道は直通階段の代わりにはなりませんか?

よろしくお願いします。≪fevecasa≫

A:法律で規定する直通階段は、

①階段の途中に扉がないこと、

②長い廊下を介すことがないこと、

③屋上を介して見通しがきかないことがないこと

が求められます。ですので、

この階段が【直通階段】ならば、2階から3階への登り口に扉を

設置することは出来ません。(鍵の有無に係わらず)

また、下記に該当しなければ、4階から屋内階段、3階の廊下を経て

外階段への通り道は直通階段の代わりにはなりません。

 まずは、

①3階建ての建物なので直通階段が必要【令117条・令120条】

②階段とその他の部分との防火戸は竪穴区画で必要【令112条9項】

③<質問も兼ねて>屋外(直通)階段は、4階にはないのでしょうか?

また、3階と4階の住宅は一戸建て(メゾネット)ですか?

それとも(住居内で行き来が出来ない)共同住宅でしょうか?

 2以上の直通階段【令122条】が必要ない場合は、4階までの屋外

階段を直通階段として、屋内階段(←直通階段としない)に扉を

設置することが可能となります。

また、一戸建ての住宅でしたら、メゾネット型共同住宅の特例

【令120条】を準用して、3階部分に扉を設置することは可能です。

他案ですが、通用口(常閉式防火戸なら1階階段出入口も可)の鍵を

ホテル錠等に変更すれば休日の防犯上の問題の一つ(不審者進入)は

扉設置より安価で解決します。

同様に、従業員が3階・4階に侵入できなくするのなら、

3階・4階の防火戸を常閉式のホテル錠等付に変更するのも1案です。

【避難階段】

今回は4階建て(地下無し)ですので、避難階段ではありません。

【令122条】 避難階段と直通階段は、異なります。

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 12:19 am  

ひびが入った間知石擁壁の強度について

Q:間知石でできた擁壁について相談いたします。

購入を検討している土地は周囲に高低差があります。(3Mほど)

擁壁の目地に数カ所ヒビが入っており、場所によっては隙間から雑草が

生えてます。大きなヒビは上から下までつながってます。

敷地は宅地造成してから35年ほど経っております。

土地周辺の地盤は強固、敷地自体は役所で調べたところ、

切土造成です。

目地を補修し強度を保つことは可能でしょうか。

その場合は費用はどのくらいかかりますか。

またこういう症状がある場合、本来の強度を失っていますでしょうか。

教えていただきたく、よろしくお願いいたします。

<建築家紹介センター>

A:理想の家造りは進まれていらっしゃるでしょうか?

間地石について一般の建築家もコンサル業務として対応できますが、

土木コンサルタントや土木設計・構造設計を得意とする

建築エンジニアへの依頼が適当と思われます。

間地石のある敷地について長い間悩まれていらっしゃるので、

住宅の設計とは別に、敷地についての調査業務をご依頼なさって

みるのも一案だと思います。

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 11:22 am  

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