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[ カテゴリー » 建築カシオ論 ]

タンポポ小規模多機能型居宅介護施設

タンポポ小規模多機能型居宅介護施設 様が、竣工致しました。

所要所室、面積共にミニマムな構成となっています。

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外観ファサード(夜景)

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外観ファサード

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外観(北側)

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外観(勝手口)浴室(機能浴槽別途)

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台所

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洗面脱衣

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車椅子トイレ

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浴室・汚物処理

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浴室(機能浴槽別途)

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洗面脱衣

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宿泊室

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男女トイレ

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玄関~居間・食堂

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居間・食堂~玄関

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事務室

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 10:00 am  

建築家と工務店の責任

Q:こちらのプロジェクトから専門家を決め進めてきました。しかし、

工事が遅々として進まずこちらも引っ越さなければいけない

期限となり、引き渡し期限で建築家、工務店、施主とで確認した日に

入居しました。水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況で

がっかりしてしまいました。作り付け家具も使いづらく、使用者の

使い勝手は全く考えられたものではありませんでした。

また、最大のポイントは入居後も工事が続いているのですが、

業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと

ひどいものです。

建築家がとりもっていたのですが、工務店の現場監督がやれてないので

あって自分は建築家だから責任はない、むしろ仲をとりもって

頑張っている。と、工務店と契約したのは我々なので自分は責任が

ないといったことを言います。ちなみにその工務店はその建築家からの

紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢はこちらにありませんでした。

だったらもっときちんとした工務店をさがさしましたが、

そんなアドバイスひとつありませんでした。

無知な施主が悪いのでしょうか?

建築家と家を建てる場合は、そういったものなのでしょうか?建築家は

あくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には

関与しないのでしょうか。毎日現場で作業しているのは

知っていますが、それすらもなんのためにいるのかわかりません。

当方、小さなこどもも連れて途方にくれています。

何か良いアドバイスやそういうことは普通な業界というのであれば、

それはそれでご教示ください。よろしくお願いします。

専門家の皆様も、意見の相違があるようですので、一般のお施主様に
おかれては、理解できないのも無理ありませんね。

ましては、TV『ビフォーアフター』では建設業の許可を持って いない建築家と言われている方々が工事をしているので、施工 (管理)と職人(協力会社)の職責までわけ判らないグチャグチャな 状態になっていますね。

建築士法に基く定義… 監理とは、設計図通りに施工されているか施主に変わって確認する 業務と規定されています。もし、設計図通りに施工されていない 場合は、建築主に報告を致します。これが監理業務です。よって、 誠に残念ながら、依頼なされた設計者が仰られている『工程管理は 設計者の業務外』ということは正しいことになります。 設計や監理は、原則、建築士の専業業務であり資格がないと設計や 監理はできません。(医者の医療行為と同様)また、建築士事務所の 登録が必要となります。

これとは別に、主に建設業法で規定される施工管理(かんりの漢字が 異なります!)がございますが、こちらは工事金額により工事規模が 限定されますが、建設業許可があれば、建築士でなくとも業務は 可能です。 よって、建築基準法では、施主の自らの施工も認めています。

更に付け加えると、実際には工務店レベルでも元請の施工者は工事を 行なっていません。一般的に言われる施工者とは施工管理を行なう 会社のことです。 施工管理とは、コスト(見積)、工程、安全、品質の4つを言います。 ハウスメーカー、工務店の使命は自社が儲かることが第一ですので、 その為に工程や安全(事故による労働基準監督署から工事ストップが 無い様に)を管理しています。

実際に造っているのは、協力会社/職人といわれる下請けになります。

契約に基く定義… 契約は恐らくは2つなされていると思われます。 ①設計者との設計監理契約 (公社)日本建築家協会(JIA)か、四会連合協定の契約書を 使われているならば、ほぼ中立な契約書ではありますが、 誠に残念ながら、設計者が仰られている『工程管理は設計者の 標準業務外』ということは正しいことになります。 更に、オプション業務の中にも工期に対するアドバイス等、 全く有りません。現場にて定例会議(施工者は工程会議とも言う)が 開催されていたかどうか判りませんが、我々監理者が工程表にて チェックしているのは、設計図書・仕様書に記載されている養生 期間等が設計図通りかどうかの確認等であり、杓子定規に言えば契約 工期内の竣工するかどうかは、全くの業務外となります。。。 但し、設計や監理の期間については契約致しておりますので、 契約の破棄等は約款に従って解約等も可能です。 逆に、施工の遅れにより監理業務期間が延びているのであれば、 延長分の監理報酬が発生している訳で、通常はそれを請求されて いないのも設計監理者のサービスだと認識して頂けると幸いで あります。

②施工者との工事請負契約  設計者は第3者として記名捺印致しますが、その項目は監理者と してなので、上記の範疇に限られます。  この契約では建築主、施工者の双方において、工事金額、工事内容、 工事期間等を契約いたしますので、工事期間の延長は契約違反に なります。過去の例で言うと、建築主の温情により不問にする方も いらっしゃいますが、中には全て完成するまで引き渡しを行なわずに、 高級ホテルに宿泊・ルームサービスでの飲食を行ない、その費用の 全てを違約金とは別に支払わせた建築主様もいらっしゃいます。

以上のことから、今回は工期に対する不履行で訴えたいのであれば、 施工者にしか勝ち目はないと思われます。

・水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況… 検査済証や水道局仕様許可がなければ、建物を使用することは 出来ません。申請者は建築主ですが、通常、代理者は (契約内容により)監理者が行いますので、ご自分共々罰せられる 覚悟がおありでしたら、公文書偽証等で、設計者を罰することも 可能です。 ・造り付け家具も使いいづらく、使用者の使い勝手は・全く 考えられたものではない… 設計図(プラン・基本図・実施図)の承認を行なっていないので あれば、設計ミスで訴えられることは可能ですが、、、 ・業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと  ひどいものです… 証拠は必要ですが工事者に損害賠償請求は可能です。恐らくは工事 期間外なので、工事中の保険を使用できませんが、そんな事は mamefu様には関係ないことなので、シッカリ請求なさればいいと 思います。できれば、このような状態ではここには住めないので、 引渡しは受領したが全ての工事が終るまでは仮住まいをさせて 欲しいと交渉なさればいいと思います。 工務店はその建築家からの紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢は こちらにありませんでした…どういう経緯で特命見積となったかは 判りかねますが、施工者の選定は施主の業務であり、標準監理 業務では、選定への助言となっていますので、その施工者との 契約を含めて、嫌ならしなくて良いわけで、言葉は悪いですが自己 責任と言わざるを得ないと思われます。 ・建築家はあくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には  関与しないのでしょうか。… 建築家には契約により、設計・監理の責任はありますが、上記の施工 管理に対しては委託もされていませんし、報酬業務外ですので責任 関与致しません。 ・毎日現場で作業しているのは知っていますが、… 現場常駐監理だと現場に毎日いるのでしょうが、住宅用途の規模や 監理報酬ではほば常駐での契約ではない場合が殆どです。 (ハウスメーカーや工務店での設計施工だと施工管理者兼工事 監理者の場合も多く、更に数件~数十件の物件を 兼務しているなんてこともよく聴きます。) なので、もし通常の設計事務所依頼の物件でその設計者が、毎日 (常駐)監理にて一般的非常駐監理報酬しか支払われていないので あれば、自分の儲けを考えない施主様思いが強い尊敬されるべき 建築家です。 (一般的戸建て住宅の設計監理報酬は工事費の10%程度(税別)です。)

ここまで過去の裁判判例を参考にして記入させて頂きましたが、 裁判に100%はございませんのでどうしても納得されないのであれば、 最終的には(建築士資格のある)弁護士に相談なさればよろしいかと 思います。(公社)日本建築家協会の各支部にお問合せ頂ければ ご紹介させて頂けます。

ついでに、住宅瑕疵担保履行法は10年以内の施工者が潰れた場合の 瑕疵について… 代理者が工事費の肩代わりをするものであって、存在する施工会社や 保証会社が規定を守られていない箇所や工期延長等の被害に 対応するものでは有りません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 12:52 am  

半地下中庭希望・賃貸併用住宅

Q:40坪くらいの土地(60/200で可)に3階建ての賃貸併用を

考えており、土地から探しております。賃貸部分は1階貸店舗、

2・3階でメゾネット1戸か、1階貸店舗、各階1LDK1戸ずつの

どちらかと思っております。

住宅ローンを使いたいです。

自宅部分は半地下にして防音室と中庭が欲しいです。高齢の父を

引き取るので、ホームエレベータも設置するつもりです。

この場合は下階RC、2階・3階は木造にすればよろしいでしょうか?

木造でも半地下建築は可能なのでしょうか?予算の関係で全てRC造はムリです。太陽光も載せたいので、ALCも

不可です。また、自宅部分と賃貸部分とを別会社に注文する事も

出来るのでしょうか?

金融機関により住宅ローンは店舗部分には使用できませんので
ご注意下さいませ。

用途は2階&3階が各階一戸ずつの賃貸住宅の場合は店舗付き 共同住宅となります。 (もしくはメゾネットの場合は店舗付き長屋) 半地下の理由が容積率に含まれないことなら、間違いです。 法律では半地下ではなく地下になります。 (地下の住宅部分には一部容積率の緩和はございます。) それを踏まえると、ご要望は地下1階・地上3階の4階になります。

木造は現在は原則3階建てまで認められていますが、 特殊な工法を利用して高層化が図れる研究実験をしています。 (ただ、RC造より格段に安価になる訳ではありません。)

地下は建ぺい率規定がありませんが、住宅の居室には必ず採光が 必要ですので、天窓を除き採光が有効となる奥行きを確保した ドライエリアが必要となります。

ホームエレベータと一般エレベータは、機種自体は変わりません。 ホームエレベータとして法令定期点検を緩和する為には昇降口を 各戸内に限定する必要がございます。 つまり、外部設置から自宅内に入ったり、賃貸部分との兼用は できません。 また、自宅部分が10mの昇降範囲しか認められません。

住宅瑕疵担保法、基準法で木造の基礎は地盤面より30cm以上 立ち上げなければなりません。 また、地下の大部分をドライエリアにすると4階建てになります。 よって、単純には地下RC・地上階木造がコスト的には1番安価に なります。ただし、防火地区の敷地では法規で建築できません。 また、その他の地域でも準耐火建築物となり、一般戸建て住宅の 単価よりコストUPがございます。 (一般木造戸建て住宅単価より、非木造住宅単価に近い価格に なります。) 更に、1階を店舗希望の場合は柱寸法(スパン)を広くする為には、 木造では制限が多いので非木造が望ましいです。 (都市部では工期(経費)も重要となるので、RC造より鉄骨造が 多いです。) 以上の事より総合的は地階RC・地上階非木造(鉄骨造)がお薦めです。 躯体が鉄骨造で各階床・屋根はデッキプレート+コンクリートで あれば、コンクリート造でなくとも太陽光の積載制限は受けません。

弊社の実績で申し上げると、構造による坪単価差は余りありません。 木造の2階建て戸建て住宅も、4階建ての鉄骨造オフィスも、 10階建てのRC造賃貸マンション・2階建てクリニックも、 同一地区でほぼ50万円/坪で長い間の多数の実績がございます。 建物の要望・予算・完成時期を仰られて、構造形式の選定は建築家に 検討して頂いた方が適切な建築物ができると思います。

太陽光発電については、設置高さ(速度圧)により保証が受けられない 場合もございますのでご留意下さいませ。 また、蛇足ながら、売電を考えての事でしたら電力自由化を鑑みて、 再考なさった方が賢明かと思います。弊社のある九州では、電線の 過電流を表向きの理由にして突然事業用の売電を九州電力は 買い取らなくなりました。 10年後には戸建て住宅の売電も同様になると言われています。

ALCの床(屋根)の場合は仰られている通りですが、鉄骨造でも RC造と同様の床(屋根)は可能です。(準)耐火建築物の場合は コスト的にも工期的にも鉄骨造が少しだけお薦めです。 AVルームはRC造+吸音板が適当です。

長文になり、申し訳ございません。 (実はここからが一番申し上げたいことです。) 単価の違いの理由で別会社にすることは意味が有りません。 戸建て住宅の場合の各ハウスメーカーのいい所取りが 出来ないように、今回のプロジェクトでは設計も1社にて 行なうことが原則となりますし、この程度の規模の物件を分けると 経費の2重支払いを初め、スケールメリットもなくなり、 返ってコストUPになります。

そもそも、坪単価は結果としての数字であり、単なる目安に 過ぎません。概算見積時には住宅部分坪単価×面積+賃貸部分×面積で 示すことはあっても、実際の見積では各部材と各数量で拾い出しを しますので、自宅部門であっても賃貸部門であっても同一の材料は 同一の単価になります。

更に、建築家の設計であれば、通常はこの規模であれば5社程度 以上の競争見積になりますので、設計監理料を入れても設計施工で 依頼した時よりも格安で契約できます。 (1000万円以上の開きがあります。)

スケルトン・インフィルで行なうことも、支払い者を分ける(負担が 減る)メリットはありますが、総体としては確実に割り高になります。

ついでに、自宅部分を安く想定されていらっしゃると計画が 変わりますのでご留意下さいませ。 地下は防水の処理等下手すると倍近くの単価がかかります。 逆に、自宅部分も共同住宅の一部であり、構造費は一戸建てより UPする上、賃貸ではないので、キッチン等の機器グレードが 高くなるので坪単価は賃貸部分より大幅に上がります。

容積率算定の最大の延べ面積は40坪×2.0(容積率)×1.2(共用廊下等の 緩和)程度×4/3(地下の住宅部分緩和)=128坪程度となります。 また、愛知県の場合、工事予算目安は128坪×80万円/坪≒1億円 程度です。設計監理報酬や消費税・その他の諸経費を入れて1.2億円 程度を想定なさるといいと思います。(※あくまで最大規模です。) ただし、太陽光発電機器、置き家具・什器等は含みません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 11:59 pm  

改正建築士法のお知らせ

※後日、文字を拡大して再UP致します。

 お申し出頂ければ、送付させて頂きます。

①概要は下記になります。


05shihou-cl

06shihou-cl

②もっと知りたい方はこちらをどうぞ!

 詳細解説は下記になります。


01shihou

02shihou

03shihou

04shihou

弊社は規模に関わらず全ての設計監理物件について遵守しています。

また、作図を含めて全ての設計監理業務を一級建築士の有資格者が

行なっています。

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 07:12 pm  

カーサ フェリーチェ 下荒田

設計期間:2013.8~2013.9.31

施工期間:2014.08~2015.02

用途・構造・規模:共同住宅・RC壁式構造・4階建て

面積:約444㎡(約134坪)

各階1LDK×3戸=合計12戸

コメント:結果として弊社は弊社は設計業務のみの委託となりました。

そして、“似て非なる物”として建物は竣工致しました。

著作権を侵害した無許可のコピー建物も許し難いものですが、

設計で幾ら創意工夫して、細部までアイディアを巡らせても、

監理が等閑では、元も子もないという事を再認識させられました。

そもそも、監理とは設計図通り施工されているか確認する事ですから、

これは職責を果たしていないことになります。。。

例えば写真にも少し写っていますが、無駄な材料費をかけて樋で

横引き部分をつくる事は、美観上も克灰の機能上も改悪でしか

ありません。

また、緩勾配の垂れ流し屋根は、灰が溜まり易く(固まってしまう)

少しの雨でも、見付面を汚してしまい、

折角のタイル張りが塗装壁より汚れてしまうことになり。。。等々。

残念な思いで胸いっぱいになってしまいます。(TT)

設計監理業務は一括委託が望ましいと再認識致しました。

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LD(C)

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洗面脱衣

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LD(B)

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LD(A)

008
トイレ(A)

009
UB(A)

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LD~K(A)対面式からI型へ設計変更しています

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K(A)/冷蔵庫・食器棚をどこに置くか?今時公団キッチン!

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LD(C)/対面ハッチの高さ...開口天端の不ぞろい。。。

013
LD(A)

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LD(C1)

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寝室と言っても2帖大ですが。。。

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玄関・ホール(B)

017
LD(C1)

018エントランス・共用廊下

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 12:00 am  

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