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半地下中庭希望・賃貸併用住宅

Q:40坪くらいの土地(60/200で可)に3階建ての賃貸併用を

考えており、土地から探しております。賃貸部分は1階貸店舗、

2・3階でメゾネット1戸か、1階貸店舗、各階1LDK1戸ずつの

どちらかと思っております。

住宅ローンを使いたいです。

自宅部分は半地下にして防音室と中庭が欲しいです。高齢の父を

引き取るので、ホームエレベータも設置するつもりです。

この場合は下階RC、2階・3階は木造にすればよろしいでしょうか?

木造でも半地下建築は可能なのでしょうか?予算の関係で全てRC造はムリです。太陽光も載せたいので、ALCも

不可です。また、自宅部分と賃貸部分とを別会社に注文する事も

出来るのでしょうか?

金融機関により住宅ローンは店舗部分には使用できませんので
ご注意下さいませ。

用途は2階&3階が各階一戸ずつの賃貸住宅の場合は店舗付き 共同住宅となります。 (もしくはメゾネットの場合は店舗付き長屋) 半地下の理由が容積率に含まれないことなら、間違いです。 法律では半地下ではなく地下になります。 (地下の住宅部分には一部容積率の緩和はございます。) それを踏まえると、ご要望は地下1階・地上3階の4階になります。

木造は現在は原則3階建てまで認められていますが、 特殊な工法を利用して高層化が図れる研究実験をしています。 (ただ、RC造より格段に安価になる訳ではありません。)

地下は建ぺい率規定がありませんが、住宅の居室には必ず採光が 必要ですので、天窓を除き採光が有効となる奥行きを確保した ドライエリアが必要となります。

ホームエレベータと一般エレベータは、機種自体は変わりません。 ホームエレベータとして法令定期点検を緩和する為には昇降口を 各戸内に限定する必要がございます。 つまり、外部設置から自宅内に入ったり、賃貸部分との兼用は できません。 また、自宅部分が10mの昇降範囲しか認められません。

住宅瑕疵担保法、基準法で木造の基礎は地盤面より30cm以上 立ち上げなければなりません。 また、地下の大部分をドライエリアにすると4階建てになります。 よって、単純には地下RC・地上階木造がコスト的には1番安価に なります。ただし、防火地区の敷地では法規で建築できません。 また、その他の地域でも準耐火建築物となり、一般戸建て住宅の 単価よりコストUPがございます。 (一般木造戸建て住宅単価より、非木造住宅単価に近い価格に なります。) 更に、1階を店舗希望の場合は柱寸法(スパン)を広くする為には、 木造では制限が多いので非木造が望ましいです。 (都市部では工期(経費)も重要となるので、RC造より鉄骨造が 多いです。) 以上の事より総合的は地階RC・地上階非木造(鉄骨造)がお薦めです。 躯体が鉄骨造で各階床・屋根はデッキプレート+コンクリートで あれば、コンクリート造でなくとも太陽光の積載制限は受けません。

弊社の実績で申し上げると、構造による坪単価差は余りありません。 木造の2階建て戸建て住宅も、4階建ての鉄骨造オフィスも、 10階建てのRC造賃貸マンション・2階建てクリニックも、 同一地区でほぼ50万円/坪で長い間の多数の実績がございます。 建物の要望・予算・完成時期を仰られて、構造形式の選定は建築家に 検討して頂いた方が適切な建築物ができると思います。

太陽光発電については、設置高さ(速度圧)により保証が受けられない 場合もございますのでご留意下さいませ。 また、蛇足ながら、売電を考えての事でしたら電力自由化を鑑みて、 再考なさった方が賢明かと思います。弊社のある九州では、電線の 過電流を表向きの理由にして突然事業用の売電を九州電力は 買い取らなくなりました。 10年後には戸建て住宅の売電も同様になると言われています。

ALCの床(屋根)の場合は仰られている通りですが、鉄骨造でも RC造と同様の床(屋根)は可能です。(準)耐火建築物の場合は コスト的にも工期的にも鉄骨造が少しだけお薦めです。 AVルームはRC造+吸音板が適当です。

長文になり、申し訳ございません。 (実はここからが一番申し上げたいことです。) 単価の違いの理由で別会社にすることは意味が有りません。 戸建て住宅の場合の各ハウスメーカーのいい所取りが 出来ないように、今回のプロジェクトでは設計も1社にて 行なうことが原則となりますし、この程度の規模の物件を分けると 経費の2重支払いを初め、スケールメリットもなくなり、 返ってコストUPになります。

そもそも、坪単価は結果としての数字であり、単なる目安に 過ぎません。概算見積時には住宅部分坪単価×面積+賃貸部分×面積で 示すことはあっても、実際の見積では各部材と各数量で拾い出しを しますので、自宅部門であっても賃貸部門であっても同一の材料は 同一の単価になります。

更に、建築家の設計であれば、通常はこの規模であれば5社程度 以上の競争見積になりますので、設計監理料を入れても設計施工で 依頼した時よりも格安で契約できます。 (1000万円以上の開きがあります。)

スケルトン・インフィルで行なうことも、支払い者を分ける(負担が 減る)メリットはありますが、総体としては確実に割り高になります。

ついでに、自宅部分を安く想定されていらっしゃると計画が 変わりますのでご留意下さいませ。 地下は防水の処理等下手すると倍近くの単価がかかります。 逆に、自宅部分も共同住宅の一部であり、構造費は一戸建てより UPする上、賃貸ではないので、キッチン等の機器グレードが 高くなるので坪単価は賃貸部分より大幅に上がります。

容積率算定の最大の延べ面積は40坪×2.0(容積率)×1.2(共用廊下等の 緩和)程度×4/3(地下の住宅部分緩和)=128坪程度となります。 また、愛知県の場合、工事予算目安は128坪×80万円/坪≒1億円 程度です。設計監理報酬や消費税・その他の諸経費を入れて1.2億円 程度を想定なさるといいと思います。(※あくまで最大規模です。) ただし、太陽光発電機器、置き家具・什器等は含みません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 11:59 pm  

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