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(仮称)カーサ フェリーチェ 元住吉

現場シート看板を掲示しました。

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東横線の乗車中!(直視は大きく見えますが…)
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現場下から
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東横線高架下より
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来月(12月)15日ぐらいまで掲示してます
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足場が解体されるのも楽しみです。

— posted by ヒロ☆カシオ at 01:00 pm  

弊社の設計監理報酬実績&請負工事費用実績、等

【設計監理報酬実績】

弊社では、設計監理報酬は建築基準法の延べ面積にて算定していますので、材料・仕様に変更しても設計監理報酬は変わらず、また、徹底的に建築費のコストダウンに努めることが可能です。また、バルコニーや外構工事等は請負工事費には含まれますが設計監理報酬には含まれませんので、国土交通省の国による報酬、請負工事費の%で決定する報酬よりも格安になります。

更に、当初(2010年)延べ面積算定を決める時に、戸建て住宅も非戸建て住宅の全建築物も当時の鹿児島での標準請負工事坪単価よりも5万円/坪以上安価な根拠を採用していますので、現在では特に都市部においては、全ての交通(宿泊)費をご負担頂いても、競合設計事務所の70%程度となります。もちろん、上記の根拠を採用した設計監理報酬算定ですので、鹿児島の物件でも安価になります。

【請負工事費用実績】施工床面積での比較で、何れの物件もローコスト・ハイパフォーマンスな実績となっております。今回、競争見積前100万円/坪が最低ラインと言われていましたが、85万円/坪以下で業者決定しています。

【設計監理業務でセールス・ポイント】どうしても、特に収益物件では、コストについて申し上げることが多いのですが、本来の弊社がセールス・ポイントとしているのは、意匠性のセンス、機能性を満たす上でのアイディア・智慧、設計及び監理でのコンプライアンスを実現している知識・精神、等々であります。

我々よりも永い寿命を持つ事ができる建築物を建築主・設計監理者・施工者の良好な関係にて3者で造り、メンテナンスしていく事を目的として設計監理業務を執り行っています。

よろしくお願い致します。

連絡先Link です。

— posted by ヒロ☆カシオ at 08:34 pm  

ASJ鹿屋イベント【第18回未来をのぞく住宅展】

来たる、ASJ鹿屋スタジオのイベントに弊社も参加致します。

ご来場をお待ちしております。

同時開催で

①20分お試しプラン作成

②他社で検討中のプラン診断 建築家によるセカンドオピニオン

③建築家の建てた家を見に行こう

を、来場者限定で申込み受付中です。

日時:2016年11月12日(土)11:00~18:00

   2016年11月13日(日)10:00~17:00

場所:リナシティかのや
 地図Link

入場無料

今回は、鹿児島の建築家は私だけが参加致します。

他の参加者は、こちらLink をご覧下さいませ。

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 02:58 pm  

タンポポ小規模多機能型居宅介護施設

タンポポ小規模多機能型居宅介護施設 様が、竣工致しました。

所要所室、面積共にミニマムな構成となっています。

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外観ファサード(夜景)

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外観ファサード

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外観(北側)

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外観(勝手口)浴室(機能浴槽別途)

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台所

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洗面脱衣

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車椅子トイレ

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浴室・汚物処理

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浴室(機能浴槽別途)

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洗面脱衣

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宿泊室

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男女トイレ

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玄関~居間・食堂

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居間・食堂~玄関

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事務室

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 10:00 am  

建築家と工務店の責任

Q:こちらのプロジェクトから専門家を決め進めてきました。しかし、

工事が遅々として進まずこちらも引っ越さなければいけない

期限となり、引き渡し期限で建築家、工務店、施主とで確認した日に

入居しました。水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況で

がっかりしてしまいました。作り付け家具も使いづらく、使用者の

使い勝手は全く考えられたものではありませんでした。

また、最大のポイントは入居後も工事が続いているのですが、

業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと

ひどいものです。

建築家がとりもっていたのですが、工務店の現場監督がやれてないので

あって自分は建築家だから責任はない、むしろ仲をとりもって

頑張っている。と、工務店と契約したのは我々なので自分は責任が

ないといったことを言います。ちなみにその工務店はその建築家からの

紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢はこちらにありませんでした。

だったらもっときちんとした工務店をさがさしましたが、

そんなアドバイスひとつありませんでした。

無知な施主が悪いのでしょうか?

建築家と家を建てる場合は、そういったものなのでしょうか?建築家は

あくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には

関与しないのでしょうか。毎日現場で作業しているのは

知っていますが、それすらもなんのためにいるのかわかりません。

当方、小さなこどもも連れて途方にくれています。

何か良いアドバイスやそういうことは普通な業界というのであれば、

それはそれでご教示ください。よろしくお願いします。

専門家の皆様も、意見の相違があるようですので、一般のお施主様に
おかれては、理解できないのも無理ありませんね。

ましては、TV『ビフォーアフター』では建設業の許可を持って いない建築家と言われている方々が工事をしているので、施工 (管理)と職人(協力会社)の職責までわけ判らないグチャグチャな 状態になっていますね。

建築士法に基く定義… 監理とは、設計図通りに施工されているか施主に変わって確認する 業務と規定されています。もし、設計図通りに施工されていない 場合は、建築主に報告を致します。これが監理業務です。よって、 誠に残念ながら、依頼なされた設計者が仰られている『工程管理は 設計者の業務外』ということは正しいことになります。 設計や監理は、原則、建築士の専業業務であり資格がないと設計や 監理はできません。(医者の医療行為と同様)また、建築士事務所の 登録が必要となります。

これとは別に、主に建設業法で規定される施工管理(かんりの漢字が 異なります!)がございますが、こちらは工事金額により工事規模が 限定されますが、建設業許可があれば、建築士でなくとも業務は 可能です。 よって、建築基準法では、施主の自らの施工も認めています。

更に付け加えると、実際には工務店レベルでも元請の施工者は工事を 行なっていません。一般的に言われる施工者とは施工管理を行なう 会社のことです。 施工管理とは、コスト(見積)、工程、安全、品質の4つを言います。 ハウスメーカー、工務店の使命は自社が儲かることが第一ですので、 その為に工程や安全(事故による労働基準監督署から工事ストップが 無い様に)を管理しています。

実際に造っているのは、協力会社/職人といわれる下請けになります。

契約に基く定義… 契約は恐らくは2つなされていると思われます。 ①設計者との設計監理契約 (公社)日本建築家協会(JIA)か、四会連合協定の契約書を 使われているならば、ほぼ中立な契約書ではありますが、 誠に残念ながら、設計者が仰られている『工程管理は設計者の 標準業務外』ということは正しいことになります。 更に、オプション業務の中にも工期に対するアドバイス等、 全く有りません。現場にて定例会議(施工者は工程会議とも言う)が 開催されていたかどうか判りませんが、我々監理者が工程表にて チェックしているのは、設計図書・仕様書に記載されている養生 期間等が設計図通りかどうかの確認等であり、杓子定規に言えば契約 工期内の竣工するかどうかは、全くの業務外となります。。。 但し、設計や監理の期間については契約致しておりますので、 契約の破棄等は約款に従って解約等も可能です。 逆に、施工の遅れにより監理業務期間が延びているのであれば、 延長分の監理報酬が発生している訳で、通常はそれを請求されて いないのも設計監理者のサービスだと認識して頂けると幸いで あります。

②施工者との工事請負契約  設計者は第3者として記名捺印致しますが、その項目は監理者と してなので、上記の範疇に限られます。  この契約では建築主、施工者の双方において、工事金額、工事内容、 工事期間等を契約いたしますので、工事期間の延長は契約違反に なります。過去の例で言うと、建築主の温情により不問にする方も いらっしゃいますが、中には全て完成するまで引き渡しを行なわずに、 高級ホテルに宿泊・ルームサービスでの飲食を行ない、その費用の 全てを違約金とは別に支払わせた建築主様もいらっしゃいます。

以上のことから、今回は工期に対する不履行で訴えたいのであれば、 施工者にしか勝ち目はないと思われます。

・水周りが未完成だったり、設備がなかったりの状況… 検査済証や水道局仕様許可がなければ、建物を使用することは 出来ません。申請者は建築主ですが、通常、代理者は (契約内容により)監理者が行いますので、ご自分共々罰せられる 覚悟がおありでしたら、公文書偽証等で、設計者を罰することも 可能です。 ・造り付け家具も使いいづらく、使用者の使い勝手は・全く 考えられたものではない… 設計図(プラン・基本図・実施図)の承認を行なっていないので あれば、設計ミスで訴えられることは可能ですが、、、 ・業者帰宅後に我々の荷物が外に放置されたり汚されたりと  ひどいものです… 証拠は必要ですが工事者に損害賠償請求は可能です。恐らくは工事 期間外なので、工事中の保険を使用できませんが、そんな事は mamefu様には関係ないことなので、シッカリ請求なさればいいと 思います。できれば、このような状態ではここには住めないので、 引渡しは受領したが全ての工事が終るまでは仮住まいをさせて 欲しいと交渉なさればいいと思います。 工務店はその建築家からの紹介でそこ以外のコンペなどの選択肢は こちらにありませんでした…どういう経緯で特命見積となったかは 判りかねますが、施工者の選定は施主の業務であり、標準監理 業務では、選定への助言となっていますので、その施工者との 契約を含めて、嫌ならしなくて良いわけで、言葉は悪いですが自己 責任と言わざるを得ないと思われます。 ・建築家はあくまで設計だけの責任で、工事の遅れや管理には  関与しないのでしょうか。… 建築家には契約により、設計・監理の責任はありますが、上記の施工 管理に対しては委託もされていませんし、報酬業務外ですので責任 関与致しません。 ・毎日現場で作業しているのは知っていますが、… 現場常駐監理だと現場に毎日いるのでしょうが、住宅用途の規模や 監理報酬ではほば常駐での契約ではない場合が殆どです。 (ハウスメーカーや工務店での設計施工だと施工管理者兼工事 監理者の場合も多く、更に数件~数十件の物件を 兼務しているなんてこともよく聴きます。) なので、もし通常の設計事務所依頼の物件でその設計者が、毎日 (常駐)監理にて一般的非常駐監理報酬しか支払われていないので あれば、自分の儲けを考えない施主様思いが強い尊敬されるべき 建築家です。 (一般的戸建て住宅の設計監理報酬は工事費の10%程度(税別)です。)

ここまで過去の裁判判例を参考にして記入させて頂きましたが、 裁判に100%はございませんのでどうしても納得されないのであれば、 最終的には(建築士資格のある)弁護士に相談なさればよろしいかと 思います。(公社)日本建築家協会の各支部にお問合せ頂ければ ご紹介させて頂けます。

ついでに、住宅瑕疵担保履行法は10年以内の施工者が潰れた場合の 瑕疵について… 代理者が工事費の肩代わりをするものであって、存在する施工会社や 保証会社が規定を守られていない箇所や工期延長等の被害に 対応するものでは有りません。

 SUMIKA 家づくり相談 

— posted by 建築KASHI(Y)O! at 12:52 am  

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